毛大庆最新主题演讲：遇见2017！我们的未来在哪里？

以下文字所有起源于鸿坤集团高等合伙人、实施董事毛大庆在鸿坤2017年会上的主题演讲。

名副其实，干货满满！

大家下午好！

鸿坤集团今年在自己的主场开年会，确实气概澎湃，特别使人振奋！我想今年在自己的体育馆里，面临值得我们自满的成就和值得向往的新一年，是一个特别好的开始！朱灿《年度总结及规划》的报告做的特别务实、详细、落地。关于集团的每个板块都做了特别详实的工作分解。今年鸿坤集团有新的变化，实施了地产板块的轮值总经理制，进一步推进合伙人文化的落地。

目前我们换一个视角，我想站在更广域的视角、更普遍的市场，从大的趋向、国家的走向趋向、行业的趋向，和我们政策的趋向角度上，跟大家简单的分析一下过去的2016年和马上到来的2017年。

宏观经济，中国的房地产历来都不也许分开宏观经济的分析。

我认为2016年给我们一个更重要的启发，本来的宏观经济分析，只珍视国家的宏观经济，2016年开始，我们特别珍视国家的宏观经济和国际的宏观态势发展，这是与全部国际格式的大变化有关。在前不久召开的亿润投资峰会上，我们请了李稻葵做了2017年的展望，他就中美之间的三个有也许产生的比较重要的竞争领域进行了较为深刻的分析。

在此，我将再次进行透辟论述：我们历来没有像哪一年出现这么一个高频的词“黑天鹅”。我们讲的是经济事件、政治事件、国际事件里面孔似特别小几率的事件，而最后却产生了。这些事件的产生都引发对将来重大的国际走势、世界格式和经济环境的变化。历来没有像2016年这样，黑天鹅满天飞。川普被选、昨天晚上在白宫发表了为人民服务为主题的就职演讲、英国脱欧、朴槿惠在职、国内的万宝之争、乐视事件、年末融创的收购事件....信息量大的出人料想以外。

在什么样的环境里面是黑天鹅频出呢？人类社会有一次这样的时期，大约产生在19世纪后期，工业革命海潮最高的时候，世界环境的竞争产生了大的格式性的变化，那时候出现了许多的黑天鹅，包含希特勒和纳粹。

我们看到过往的事件产生，需求提示各位，好比关于2017年我们要留心川普新的美国政策的定位。昨天晚上的演讲不晓得多少人细心的听了，其中除过对奥巴马的整体否认，最根本的是要提高全美的中产阶层和劳动力，特别是低层劳动力的收入能力，福利和他们的生产能力。这意味着美国制作业的回流，包含美国的实体经济进一步的提振，也许都对我们的将来产生很大的关联，特别是美国制作业，美国企业全球化转向回流本土的时候，美国制为难中国制作的挤出效应，给我们带来了出口上的庞大压力，同时货币上的压力也是值得关注的。

另外，欧洲的复苏依然特别软弱，政治风险没有消除，英国脱欧的程序特别复杂，充满变数，德国的另类选择党民调赞同率迅速上升，使得右派民族主义的代表又一次站在德国的舞台上。美国经济复苏和美联储的政策紧缩致使全球的流动性压缩，给全部新兴市场和新兴国家都带来了特别大的货币压力。在贸易保护主义的使令下，对出口依附度高的新兴国家来讲，将面临严格的外部调整，这将会给我们带来许多变数。日本的经济低迷，印度的废钞令等，都和美国的通货压缩有很大关联。2016年中国经济面临特别严格的下行压力，2017年会如何，我们还是谨慎的乐观。

2016年的后半部分，我们也看到了部分经济指标有着特别明确的复苏气象。举一些例子，好比说零售消费品，2016年后半年安稳增长，消费者信念指数连续上升，汽车消费坚持微弱的势头，进出口的下行，同比降幅收窄，投资增速逐步趋稳，工业利润连续改良。我在想，我们常常看到朋友圈里面议论中国经济的各类压力和美国经济变数对我们带来的不确定性，然而中国这么庞大的经济体，战胜各种不确定性的能力还是谨慎乐观的。昨天我与一个知名的经济学家议论，说外汇的压力使得我们国家把各个口儿扎紧，避免人民币外流，担忧几万亿的外汇储备刹那间灰飞烟灭。然而我们议论的时候说中国的外汇储备真的很重要吗？我们是从一个没有外汇储备的国家走到了快要十万亿外汇储备的级别，这样的过程当中，假如我们今天豁出去，这几万亿的外汇储备不要了，也不会对中国产生推翻性的问题，当你的实体经济真实的变好，科技业、制作业真实的企稳，外汇还会回来，并没有那么恐怖。人民币对美元的连续贬值是大家关注的事情，应当说贬值的周期我们看来还没有结束，国内的利率政策在趋于稳固的状态下依然处在一个不确定的状态里面，避免美国加息致使的连锁反响，还依然是值得我们关注的。

这个连锁反响会出目前房地产上的是什么呢？是人民币的加息和人民币通胀的进一步压缩。这对我们来讲是特别重要或许说特别需求关注的一个不确定性。

除上述以外，投资、消费、出口这三架马车，在过去的这一年里，我们也都相同有着各类各样不一样的问题和机遇。

首先看一下投资：其实过去的一年里，基建投资奉献过半，增速放缓。制作业和民间投资显著疲软，民间投资对内疲软，对外积极。这个过程当中基建投资和其他的投资成了社会经济投资维稳的主要力气，房地产依然奉献庞大。社会消费品零售总额略降，2016年的消费者信念在连续上升的状态里，奉献比较大的是汽车行业，汽车行业里面特别奉献的就是新能源汽车，固然这跟政府的政策引导，和我们的空气、大气环境有关。

我在年前访问了一些新能源汽车，包含卖车的一些销售网点，感到好的新能源汽车，包含特斯拉，连货都没有，确实汽车行业过去一年消费领域拉动很明确。2016年全国去产能的政策，这是国家的大的政策导向。

全球的状态，适才我提到了经济复苏依然不确定，特别是美国制作开始对中国制作产生了挤出效应。大家也许看到了曹德旺现象和川普对美国制作业的喊话，主要喊了一些大公司，包含苹果等公司，希望他们把制作业拉回美国。关于世界的影响是什么呢？他跟这些企业说：你们把制作业留在美国，我给你们大幅度减税，假如把制做弄到外国去，你当心我处分你，甚至别想再回来。喊的特别果断，绝不留情。好比说苹果，假如我们从中国搬归去美国，廊坊、河南这些大型的富士康组装基地，许多厂子都封闭，这些都对我们是比较不确定的将来。另外中国的商品出口在质量和技术含量还没有能够获得很大提高的时候，美国制作业假如在将来的一年里迅速增长，对我们确实又是比较重要的经济阻击。

回归到房地产领域，国家政策上，大家能够看到最后一个季度的中央经济工作会议，有两个重要的要素，一个是房子是用来住的，不是炒的；另外新一年的工作主线将牢牢环绕供应侧构造改革，这是2017年主要的基调。增加了一个农业供应侧改革的内容，这是国家在新的一年里，经济指向的新亮点。财务预算安排要恰当的、顺应的推进供应侧改革，这就意味着各个城市、各个省份在将来的新一年里，财务预算分配将会有相当一部分分配到跟供应侧构造改革有关的内容上。货币政策稳健中性，更加珍视防控系统性的金融风险，这个我前面谈到了许多关于货币问题，外汇储备的问题有关联。

树立房地产市场的长效机制，这里面特别强调了关于租赁经济的培养和发展：在刚刚结束的北京（楼盘）市两会上，重点强调了要加速培养购租并举的房地产长效机制。振兴实体经济，有待有关政策进一步出台，其他的一些关注点，混杂所有制改革，养老保险制度改革，增强知识产权保护都成为2017年中央关注的经济的重点词。再看一下市场：能够看到特别亮眼的数字，2016年塑造了一大堆有里程碑的数字，我希望所有从事房地产行业的人对这些大的节点的数字还是要有一点点的概念的。2016年全国商品房销售总额达到了12万亿，在三十多年改革开放，二十多年房地产市场，十五、六年商品房发展历史中都是空前的。

另外一个比较大的数字就是销售总面积达到了15亿平方米，超出了一个人一平米，仅商品房的交易额这一项就占到了GDP的20%，2016年全国商品住宅，假如仅看住宅销售金额达到了10万亿，销售面积13.7平方米，全国人均购置住宅一平米，城市人口人均购置住宅1.82平方米，我们依照正常的商品房市场的正常的衍生值是1.2平方米，大约有了0.6平方米多的超额。这个超额意味着我们对市场的透支和货币没有地方去，特别是老百姓(603883,股吧)的个人储蓄没有地方去，基本上超额的都投向房地产。如今中国住宅的估值已经接近了美国全国的总估值，34万亿美金，美国住宅总估值37万亿美金。这里面主要的重点估值还是来自于北上广深。

我们再看一些城市的好玩的数字，全国GDP排名前31名的城市普涨，深圳（楼盘）涨幅29%，超出了北京、上海（楼盘）和广州（楼盘），强二线里面排名第一的是苏州（楼盘），还有天津（楼盘），能够说一举翻身，成了全国最亮眼的城市，我们还看到成都、杭州（楼盘）这些都是涨幅很显著的。强三线城市里面东莞（楼盘）最显著，达到45%，东莞的经济构造和产业构造是三线城市里面最优良的，人都可安排收入也是最好的，也是被深圳的挤出效应很好的恩惠恩泽和笼罩了。再看GDP排名前31的城市，千万级豪宅的情形，一千万价钱里面的过去一年里面成交的活跃度，这里面增长最大的就是济南（楼盘），尽管只有93套，然而之前绝对是零，并且也许还是负的。上海、北京、广州都是居于高位，深圳特别有意思，房价涨的很高，然而千万豪宅涨的不是那么多。三千万级的豪宅量中，上海一个城市等于北京和深圳的总和，上海已经整体的趋近香港，大家特别认同，不认为有什么奇异。五千万级的豪宅的数字更值得看一下，北京、上海、深圳三个加一块，基本上占了绝大大部分，固然了还有广州。2016年的土地市场：全国前三百个城市土地市场整体供应保持低位，供应能力缺乏，一线城市缺地已经成了显著的现象，房企规模迅速扩大推进企业进入二线城市，二线城市的土地出让金大涨了70%。

城市的新房市场容量方面，一线城市除过广州都触及了天花板，接下来看看武汉（楼盘）、天津、重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、青岛（楼盘）、佛山（楼盘）、郑州（楼盘），下一个也许就是南京（楼盘），这些城市都在市场容量方面跻身第一量级，1500万到3000万平米的量级。整体全国GDP排名31的城市的库存大幅度的降低，基本都不高，都在五到八个月左右，上海好象只有两、三个月的模样。只有东三省库存依然很高，沈阳目前还是十七个月左右的库存。一线城市商品房市场份额集中度进一步提高，不管是成交面积，成交金额，几个城市就占了全国的11%和27%。

再看城市跟企业：二三线城市更多的是依附固定资产投资拉动经济增长，三线城市傍边，东莞的经济构造最好，固定资产投资占GDP的比重23%，一线城市普遍都比较好，北上广深渐渐的都转向了服务业，第三产业，科技业拉动的经济增长。

住户购置力方面：除过北上广深，苏州、杭州、无锡（楼盘）、宁波（楼盘）、南京属于高量级，天津、武汉、长沙、济南迅速追逐，东莞成为三线城市之最。政府财务能力方面，我们看到哈尔滨（楼盘）、大连（楼盘）的普通财务收入还在降低，政府财务能力持续减弱，那些好的能够带来财务增长的企业还在流出。

在销售数字上，500亿以上的企业全国21家，将来千亿企业成为主流，也出现了一些超级航母，恒大也是初次代替了万科成为全国房地产最大的企业，三家公司进入了3000亿俱乐部，有三家公司接近2000亿，有三家公司宣告了自己的万亿愿景，这些都是让人认为不可思议的。

适才朱灿谈到了体验，这会是将来城市里面特别重要的内容，体验经济带来特别重要的思考，就是将来的消费者是谁，将来的消费者是什么样的，什么取向的，这里面有几个特别关注的问题，起源于房子是否唯独要用来买的，房子的应用权和如何应用它，如何让房子变得更能够产生消费意义，成为我们下一个时期特别重要的话题。

这个话题以后也会激发许多的新经济形式的产生，而这些新经济形式里面也会诞生许多很优良的新经济、新消费的独角兽公司，或许百亿、千亿的公司。最近召开的北京市两会上，许多的代表委员也跟蔡市长表述，除过卖土地和房子，租赁会成为城市又一个大的GDP起源，租赁经济如何变为城市的GDP，这里面跟城市的管理很有关系，好比说机构化比例提高，大型的中介机构管理等等日益完善，政策进一步倾斜，鼓励这些企业起来，租赁的费用包含税收很快纳入到政府的GDP财务里面。我们说将来的十年，我们的租房市场的租金总流量，总GMV接近三万亿，参加租赁人口2.3亿人，2030年租赁的总收入达到4.6万亿，租赁人口快要3亿人，必须要懂得，下一个阶段的消费人群的趋向，他们逐步从功能性消费的需求转向精神性消费的需求。好比说这个别育场，当时建的时候，谁也没有想到今天变为昆仑决的重要的转播基地和赛事基地。这样的赛事和关注这样的赛事在过去经济问题没有处理的时候，根本谈不上对这些精神性消费的需求，所以消费升级真实的核心就是从功能性消费再向精神性消费的升级。

今天下头在坐的各位，许多80后，包含90后的新同事，你们回想一下自己，你们对城市消费的需求，许多人摆脱了基本的生活需求，愈来愈寻求精神消费的需求，这就是将来城市很大的商业机遇所在。将来的城市改造，城市再造和持有性物业经营过程当中要特别关注精神商业的发展，这里面有三个元素，消费形式、精神需求，和空间的组织形式和空间的再造。这三点会是特别特别值得新兴的房地产管理、不动产管理企业需求学习的知识和能力。提到几个需求关注的要素：将来的功能性消费，精神性消费变化的趋向是全球商业变革不可逆转的大趋向，这是由移动互联网和数据时期推进下产生的必定的结果。在这样的结果里面，将来的精神性商业时期傍边的成功企业，很有也许会诞生出一批比今天功能性商业时期里面更加优良和更加可连续发展的公司。如何把自己变为一个能够顺应精神商业时期的一家成功的企业，你必须具有一系列独特的能力，我们必须打磨出本身品牌的精神内核，打造具有穿透力和凝集力的品牌IP，今天产生了林林各种新的产业和新的房地产+的内容，Airbnb和WEWORK，优客工场，YOU+公寓，这些新产品都在新经济形势下，满足人们的需求。

这个话题也讲给物业管理公司的同事们，你们要关注业主的变化，他们更珍视链接、互动，人和人之间的感到，不是你管好保安，扫清洁地便能够管好他们。我们也从联合办千米面研究了什么物品能够成为有价值的超级IP，也希望产业地产的同事们懂得真正好的园区或许一个小镇，必须要具有这样的一些能量，好比说独特的内容能力，企业的势能，这些企业能不能够跟你产生流量互动和流量能不能够帮助你产生新的价值？

前面讲了四个部分里面提到了六件事情：经济，2017年国家猜测GDP增长6.6%，国内的经济慢慢从底部走向复苏，下行压力依然很显著。金融，美元持续走强，人民币贬值还没有结束，我们有必要关注货币的流动性和国家的政策对房地产的影响，部分的行业资金趋紧是几率很大的事件。市场，2016年对市场迅速的透支，房地产调控政策以地方为主，高价值的二线城市，限购限贷限价都成为主流。企业，企业集中度迅速的提高，企业的并购时期已经到来，一线城市和二线城市的存量时期已经到来，靠销售做增量的时期马上结束。住房的租赁时期马上突起，特别共享经济将在将来的几年内迅速爆发。

再回头来看看我们本身，鸿坤集团2016年通过全部的尽力，复合增长率累计达到43%。过去三年，增速跑赢了全国百强企业的水平。我想我们一步都不能够放松，一天都不能够喘气，在今天庆贺以后，明天就要披挂上阵。特别开心今年我们做了土地的布局，特别使人期盼。我们也看到了亿润投资在过去的新业务和新兴业态的投资里面获得了骄人的成绩，在天使投资，风险投资的众多竞争傍边，过去的2016年，亿润投资异军突起。

今年主题是“演变”，这个词特别哲学，演变不是简单的变革，也不是提高这么简单，演变是化茧成蝶的过程，是新的形状的产生，是一家公司新状态的产生，从一个爬虫变为有翅膀，能够高飞的同类，然而特别不一样形状的过程。演变需求每个人从思想意识上，从反响速度上对时期，对外围环境做出反响，我想我们才能够完成演变。

感谢各位！

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