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中央经济会议精神-中央经济工作会议定调楼市未来长效机制建立将加速推进

责任编辑:余梓阳    来源:晋网    时间:2016-12-19 11:05   热搜:中央,工作,楼市,经济

12月14日至16日,中央经济工作会议在北京举行,习近平在会上发表重要讲话,分析当前国内国际经济形势,总结2016年经济工作,阐明经济工作指导思想,部署2017年经济工作。李克强在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向,对明年经济工作作出具体部署,并作总结讲话。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示,在房地产问题上,本次中央经济工作会议先是为房地产整体定调,后又从土地方面提出要求,最后在租赁和市场监管上做出政策指导,整个会议关于房地产的笔墨相当重,这说明国家对于房地产市场是非常关注的。而对于这些内容,我们可以从金融、土地、财税、投资、立法等几个方面进行解读。

第一,有效的金融政策可去除住宅的投机性

胡景晖表示:金融政策的核心就是要保障“房子是用来住,而不是用来炒的”,关于这一点,北京目前执行的贷款政策是非常具有参考价值的。首套首付35%到40%,二套50%到70%,实际上就是第一套房提供相对低一点的首付比例,第二套房首付比例加大,第三套不提供贷款。一个家庭在一个城市有两套房子应该是够住的,所以只要这种政策严格执行到位,政策的目的就可以达到。当然,这其中还要严控各种变相降低首付的杠杆,比如变相首付贷等等。只要这些政策能够得到落实,就可以避免过渡释放流动性来支撑按揭购房,保障住宅的居住属性。

第二,土地政策的根本在于解决土地财政问题

土地方面,加大土地供应和合理的土地出让方式都很重要。目前北京930政策里的土地政策很有借鉴意义,如加大自住型商品房的土地供应,这是北京过往几年里有效控制房价的重要手段;重启70/90政策,实行“限房价竞地价”,开发商自持住宅出租的土地出让方式等是很正确的。此次会议中有明确指出提高住宅用地比例、盘活城市闲置和低效用地等政策也是非常正确的。

但是,土地政策里更重要的是改变地方政府的土地财政模式。只要土地出让金是地方政府主要的财政收入来源,那么从增加收入的角度越高的地价对地方政府就越好,利益驱动就不可避免的推高地价,推高房价。只有改变土地财政模式,改变地方政府对土地收入的依赖,才能从根本上遏制房价; 也只有改变这种模式,才能够积极引导地方政府把更多的精力放到促进实体经济发展、刺激消费上去,通过做大实体经济的蛋糕,增加税源来解决财政问题,所以,通过长效机制帮助地方政府摆脱对土地财政的依赖才是土地政策需要解决的根本问题。

第三,财税政策的转变应该是交易环节减税,持有环节加税

胡景晖表示:土地出让金的一个重要替代品其实就是房产税。在过往十几年的调控中,我们采取了在交易环节增加税收的调控方式,如增加了二手方交易的营业税、个人所得税,强化了个税按房价差价的20%征收等等。但十几年的实践证明,交易环节的加税不仅不能控制房价,反而会严重增加购房者的成本,因为在貌似供不应求的市场条件下,交易环节的税收最终都会被转嫁给购房人,高房价加高额交易税令真正自住型购房人负担更加沉重。而在持有环节,税负为零,这就为囤房炒房制造了温床。

如果既要解决土地出让金的替代问题,又要解决交易环节加税难以遏制房价上涨的问题,税收的重点就应当从交易环节转向持有环节,实行交易环节减税,持有环节加税,尤其是对长期空置、多套持有的房屋进行征税。如果能在这方面进行改变,那么市场的供求关系将能得到很大的改善,房价也能在很大程度上被抑制住。

第四,投资渠道需要拓宽

事实上,2015年到2016年的这一轮房价与去年夏天股市的深度调整不无关系,胡景晖表示:在目前货币大量发行的情况下,普通百姓基本只有“非股即房”的投资方式。去年六月股市大跌之后,很多担心资产贬值的老百姓(603883,股吧)不得不将资金投向了房地产市场,大量资金的流入也促使了房地产市场的迅速升温,所以,拓宽投资的渠道非常重要。

当然,即使是个人投资房地产,投资方式也不应是个人一套又一套的去购买住宅。在涉及民生的住宅之外也有很多可投资的物业形态,如城市综合体、商业地产、旅游地产、养老地产等等,这些都不是刚需,是可以投资的。而既能让老百姓投资房地产又不会抬高住宅价格的投资方式中,Reits(房地产投资信托基金)是应该是一个很好的选择,因为Reits的投资方向在一定程度上是可控的。只要通过房地产投资信托基金的方式将募集到的资金投资到城市综合体、商业地产、旅游地产、养老地产等项目中去,老百姓就可以分享投资非住宅类资产的收益,在拓宽投资渠道、实现资产保值增值的同时,也不干扰住宅的市场价格。而且Reits还可以给那些自持出租所开发住宅的开发商找到一条退出路径。这个机制已经讨论了很多年,现在我们需要做的就是加快落实。

第五,加快立法是根本

法律是一切的根本,所以相关立法的进度应当加快。无论是管理开发商、销售机构、中介进而规范市场的措施,还是包括房产税在内的财税改革,或者是土地政策改革,所有改革都必须以立法为基础,大力推进立法势在必行。即使大法短时间不能建立,一些部门性的法规、地方性的法规,国务院的行政管理条例等也应该尽快健全和完善起来。

胡景晖认为,只有在金融、土地、财税、投资、立法等方面做到这些,我们的房地产市场才能更加平稳、健康的发展。而在这之上,处理好调控政策与长效机制之间的衔接关系,解决产业结构的合理布局和公共资源的合理分配是问题的关键。

首先,现有调控政策与长效机制建立之间的衔接非常重要。多年以来,我们一直强调一手调控、一手建立长效机制,这种思路非常正确,但长效机制实际上是调控政策的一个接力者,调控的目的是给长效机制的建立争取时间。在长效机制没有建立起来之前,我们需要通过调控去抑制房价过快上涨,防止大起大落。所以加快建立长效机制的既定思路不能变,但在长效机制没有建立且成为调控政策的接力者之前,调控还要继续。如果在长效机制还没有建立起来的时候我们就盲目放松调控,那就会出现过往一年的房价上涨局面。

其次,中国的房地产问题不是简单的房价问题,而是一个综合性的问题,它需要通过全国范围内的产业、人口的合理布局和以教育、医疗为主要代表的公共资源的合理布局来实现,所以长效机制一个更重要的内涵就是要综合性的解决问题。

在很多发达国家中,无论一线、二线、三线还是四线城市,即使是在乡镇,其基础教育、基本医疗等条件都几乎是同质化的、均衡的,这很大程度上就已经解决了房价的问题。此外,他们的产业布局更加合理,一线城市、二线城市甚至三四线城市都有好的产业,好的经济发展势头,好的就业机会以及可观的收入,加上都能够享受到较好的教育和医疗条件,其人口自然不会过度聚集,房价也更加均衡稳定。

而目前我们的产业、人口以及教育医疗等资源是向一线城市、部分重点二线城市集中的,这就导致了一线及部分二线楼市过热,三四线城市则要去库存的巨大反差。所以,控房价的关键是解决产业和人口的布局问题,解决教育医疗等公共资源分配不均匀、分配不合理的问题。

栏目:房产

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