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善良的死神1.5-1.56亿元变卖款谁先受偿?

责任编辑:夏冰    来源:晋网    时间:2016-11-09 11:11   

1.56亿元变卖款谁先受偿?

原题:枣庄燕山第宅“烂尾”后遗症——

1.56亿元变卖款谁先受偿?

认购燕山第宅楼盘的购房者达152名,大部分为枣庄市普通百姓。“可没想到交钱没几个月项目就停工了,至今没有停工,成了烂尾楼。”投诉者称。尽管诉讼赢了,但受偿要求一直没有获得实施

法治周末记者 代秀辉

发自山东枣庄

“已经快4年了,我的钱仍旧没拿到。”

这句颇显无奈的话语出自一名71岁的老汉之口,他叫王振民。山东省枣庄市薛城区的一名普通百姓。

屡次投诉未果后,王振民已经能够安然地面临这一切,也更加坚定了他要完全追回自己心血钱的决心。

遭受缘于4年前的一次购房经历。

2012年4月,王振民与枣庄市泰诺置业有限公司(以下简称泰诺置业)签署了一份《燕山第宅VIP卡内部认购请求书》。

依照合同商定,王振民交纳20万元购房意向诚意金,享用20万VIP金卡优惠,即在“燕山第宅”项目销售当日享用6万元优惠;同时,两边商定该诚意金在选购“燕山第宅”物业后转为购房款。

“燕山第宅项目处在薛城区很好的地段,当时开发商宣传也很让人佩服,我就交了钱。可没想到交钱没几个月项目就停工了,至今没有停工,成了烂尾楼。”王振民对法治周末记者说。

与王振民相同遭受的购房者其实不在一部分,认购燕山第宅楼盘的购房者达152名,大部分为枣庄市普通百姓。

“最宜居精品楼盘”沦为“鱼塘”

枣庄市薛城区永兴路与燕山南路穿插口,从路口往南步行缺乏50米,一座气度的石柱大门率先冲入视线,它的正对面是本地著名的万达广场。

这里就是“燕山第宅”的所在地。

石柱大门两侧竖立的红色牌子上“建精品工程”“创一流小区”十个黄灿灿的大字在阳光的照耀下显得非分特殊惹人留意,同时又仿佛在暗示着大门内建筑工程的档次不低。然而,大门内却是另外一番景象。

走进燕山第宅工地,一股败落的气味迎面扑来。工地内杂草丛生,宽两三米的大坑将还没有建好的大楼围住,坑内充满了积水,不知深浅。未落成的大楼中,多未建到一半,裸露的钢筋全已锈迹斑斑;吊塔上,已有鸟儿在上头筑巢安家,飞进飞出,为这片工地添了少有的朝气。

“你看!这水里都已经有鱼了。‘烂尾’这么多年,这里都成鱼塘了。”随行的一名购房户指着积水中冒出的鱼对法治周末记者说,“地下还有两层的车库,目前都被水淹了,能够说目前这几栋烂尾楼是完全浸在水里。4年前,开发商宣传时,说的可不是这模样。”

4年前,燕山第宅由泰诺置业开发。国家企业信誉信息公示系统资料显示,泰诺置业法定代表人为刘伟,股东为王晓斌、王明钧、朱广苹。2011年2月,泰诺置业支付9710万元出让金获得燕山第宅项目土地应用权,并用于住宅项目和商业项目开发。

不久后,泰诺置业在没解决房地产开发项目经营允许手续的情形下,就进行了开发经营活动。记者从燕山第宅售楼中心获得的枣庄市住房和城乡建设局对燕山第宅项目标责令停止犯法举动告诉书左证了这一事实。

王振民对记者说,当年燕山第宅的宣传可谓漫山遍野,“一天比一天宣传得凶猛,价钱也一天比一天涨得高;来询问时,开发商还给我看了有关部门颁布的‘最宜居精品楼盘’的牌子”,这也成为它的主打宣传。

燕山第宅售楼中心一份“燕山第宅沙盘销讲”稿也从侧面体现了当年泰诺置业对燕山第宅“高大上”的宣传:“聘任南方顶尖园艺设计巨匠打造”“特设屋顶花圃”“1500平方米物业会所,专供业主应用”“安防采取智能安防系统”“项目采取地源热泵系统,全年室内坚持17-27℃恒温环境,离别空调”“绝版地势,高级配套,周边学校林立”……

一时间,燕山第宅楼盘成为枣庄市本地人争相认购的对象。

“我们这些购房户大大部分是在2012年3月到10月期间签的认购请求书,买房子也多是刚性需求,其实不是为了投资。”王振民说,“我也是第一次买房子,那时也不懂需求看五证,当时更没想到今后会为了这笔购房款去打官司。”

项目被变卖购房化为乌有

2012年年末,一则消息在薛城区传开,燕山第宅开发商之一的“王明钧”跑路了,项目停工了。

“我门当时也不晓得详细缘由是什么,据说是资金链断了。”王振民说,“后来,我们才晓得在我们交认购款期间,泰诺置业就已被债权人告状要求偿还九千多万元的债务。”

王振民说,泰诺置业为了抚慰他们这些购房人,还专门贴了宣告许诺2013年7月正式停工。“然而,这个许诺并没有完成。我们152名业主等来的是燕山第宅项目被法院依法变卖的消息。”

法治周末记者从知情人士处获得的两份文件证明了王振民的说法。

这两份文件是:枣庄市中级人民法院民事调剂书(2012)枣民初字第18号、枣庄市中级人民法院实施裁定书(2012)枣执字第29号。

(2012)枣民初字第18号民事调剂书显示,债权人李某因民间假贷纠纷告状山东鼎天投资置业有限公司、泰诺置业、王晓斌,要求偿还乞贷本金9900万元,并达成和解20日内付清。民事调剂书显示时间为2012年4月28日。

不久后,李某请求强迫实施燕山第宅项目在建工程及土地应用权(即薛国用(2011)第51号)。

(2012)枣执字第29号实施裁定书显示:2013年5月至2013年10月,枣庄中院前后三次对燕山第宅项目资产进行了拍卖,但均告流拍。同年12月中旬,该资产被枣庄中院依法变卖,获得变卖款1.565亿元。

至此,王振民等152名购房户在燕山第宅楼盘的购房筹划化为乌有。

王振民提供应法治周末记者的一份购房人的名单显示,参加燕山第宅项目认购的152名购房户中,最高的交纳了40万元,最低的交纳了5万元。152名购房户合计交纳认购款2670万元。

为了挽回购房的亏损,2015年4月至5月,王振民等152名购房户以泰诺置业为原告向枣庄市薛城区人民法院提起了诉讼。

“最后,法院赞同了我们的诉讼要求,判我们胜诉。2015年5月,我们向薛城区法院提起了强迫实施,法院亦进行了受理。”王振民说,“然而到今天,我们的受偿要求一直没有获得实施。”

接盘方的为难

项目成“苦黄连”

法治周末记者采访中了解到,受连累的不只有152名购房者,还有枣庄市恒通地产开发有限公司(以下简称恒通地产)。

在枣庄中院的依法变卖中,从泰诺置业手中接盘燕山第宅项目标恰是恒通地产。

记者查到的恒通地产企业变更情形显示,恒通地产接盘燕山第宅时,恒通地产实际有4名股东,其中包含泰诺置业的债权人李某在内。李某为恒通地产法定代表人,出资比例为30%。

2014年7月,包含李某在内的恒通地产4位股东通过股权转让方法,将恒通地产公司转让给了目前恒通地产的老板。

“我们目前是‘哑吧吃黄莲,有苦难言’呀!”对记者谈起燕山第宅项目标持续开发,恒通地产燕山第宅项目负责人王志满脸无奈,“目前项目是没办法过户,没办法开工。”

王志说,“没办法过户,没办法开工”的问题出在税费上。“过户过程当中,主要触及契税和增值税两大部分。契税方面,我们已经交了429万元,同时也交了印花税7万多元。然而,我们以为增值税应当由泰诺置业交纳,也就是从变卖款中支付,但这笔款项却一直没有交。这形成了我们目前没办法解决土地证产权过户。”

王志说,他查阅过当时的变卖合同,关于增值税的交纳合同中没有商定。“依照税法有关规定,通常是由出售人交纳营业税的,包含土地增值税。据此,我以为,关于国家税款,缘由是没有商定,所以应由泰诺置业缴纳,税务部门直接从拍卖款中扣缴。”

王志提供应法治周末记者的一份交税说明表显示,燕山第宅项目过户触及的还没有交纳的税费包含增值税、城建税等多项税金,合计842.97万元,其中增值税为745.26万元,是一笔很大的费用。

“目前项目没办法持续开发对我们的亏损也很大,占用了大笔的资金在里面。”王志说,“我们也亟需对项目进行开发。”

燕山第宅身背18次查封

那么,是什么缘由致使燕山第宅项目1.56亿元变卖款迟迟没有实施?为此,记者采访了负责案款实施的枣庄市中级人民法院。

“我院受理了15件以泰诺置业为被实施人的案件,济宁(楼盘)市微山县人民法院、枣庄市薛城区人民法院等法院前后受理了多起以泰诺置业为被实施人的案件,涉案总标的额合计4.2亿元。”枣庄中院在给记者的答复函(以下简称答复函)称。

记者通过枣庄市领土资源局薛城辨别局查证到的信息,印证了枣庄中院说起的以泰诺置业为被实施人的案件之多的说法。

枣庄市领土资源局薛城辨别局提供的信息显示,在2011年9月30至2015年10月29日期间,该局共收到18封来自各级法院的协助实施告诉书,要求对泰诺置业名下的薛国用(2011)第51号土地(即燕山第宅所在土地)一宗予以查封或续封,不得解决过户转让手续。这些协助实施告诉书来自山东省微山县人民法院、枣庄中院、江苏省扬州(楼盘)市中级人民法院等6家法院,其中微山县法院对该土地查封最早,为2011年9月30日。

答复函解释称,在依法变卖燕山第宅土地所有权及地面在建工程后,“因为我院与微山县人民法院就变卖财产的首封问题存在争议,我院屡次与济宁中院、微山县法院就案款分配进行协商,未能达成合意。山东省高级人民法院亦屡次组织我院、微山县法院进行协商,在协商未果的情形下,于2015年1月指令我院将触及泰诺置业的所有实施案件及案款,移交给微山县法院实施。因该案触及面广、当事人众多,处置欠妥简单激发群体性事件,我院尽力做好维稳工作的情形下,于2015年8月13日,把触及泰诺置业的案件及变卖款移交给微山县法院”。

“该系列案件的处置,严重影响枣庄社会的协调稳固,微山县法院在接纳案件及案款后近一年时间内未能对案款进行分配。其间,购房户屡次到省法院、枣庄市委、市政府进行团体上访。为保护当事人的合法权益,我院主动要求省法院协调微山县法院将案件交由我院处置。”答复函称,“经协调,微山县法院于2016年7月13日,把案款及案件材料移交我院。”

“2016年8月15日,请求实施人陈昭玉等4人向我院请求泰诺置业破产,我院对其进行审查。2016年9月2日,我院裁定不予受理陈昭玉等人破产请求,陈昭玉等人不服提起上诉,该案现正在二审审理期间。”答复函如此说。

谁先受偿又是问题

“我们是有优先受偿权的。”关于1.56亿元变卖款的分配,王振民等152名购房户为此主张。

那么,152名购房户是不是拥有对1.56亿元变卖款的优先受偿权呢?

中国人民大学商法研究所所长刘俊海在接纳法治周末记者采访时,对有关法律规定进行了解释。

“债务了债有两种情形:一种是个体了债,另外一种是破产了债。其中,个体了债下的规则是‘先来后到’,同一天来的要看债权是不是有担保。假如是破产了债,要终止个体诉讼案件,所有债权人‘列队’向法院申报债权,然后依照不一样债权性质(例如看看有没有担保等)‘打折’受偿。”刘俊海说。

刘俊海介绍,合同法第286条规定了建筑工程承包人的法定优先受偿权,优于典质权和其他债权。“同时,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定了消费者交付购置商品房的所有或许大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对峙买受人。这意味着,在这类情形下,消费者受偿权是第一名的。”

另外,刘俊海介绍,依照法律规定,假如是破产了债,法定优先受偿权仍然也是优先的。

中唐状师事务所房地产业务主管状师王玉臣在接纳法治周末记者采访时称:“依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条,就本案而言,购房人仅仅是支付认购款的话,很难有优先受偿权。然而假如支付的认购款比较多,达到商品房的所有或大部分款项,是能够的。”

“我们懂得涉燕山第宅案件当事人的心情,但有关当事人债权受偿有关问题将在下步工作中予以明确。”关于受偿问题,答复函如此回应。

(应采访者要求,文中王志为化名)

栏目:房产

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